أخطر رقم في شراء العقار ليس سعره
Latest news on WhatsApp أجدد الأخبار على واتساب
بقلم أحمد عكيلة
في سوق العقارات، هناك سؤال يطرحه معظم المشترين قبل شراء وحدة على المخطط: كم أحتاج للدفعة الأولى؟
لكن في رأيي، هذا ليس السؤال الأخطر.
السؤال الذي يجب أن يُطرح قبل توقيع العقد هو: إذا جاء تقييم العقار يوم الإغلاق أقل من السعر الذي اشتريت به، هل أملك السيولة الكافية لإتمام الصفقة؟
هذه النقطة أصبحت أكثر أهمية اليوم مع تراجع أسعار بعض العقارات مقارنة بالمستويات التي اشترى عندها كثيرون قبل سنوات.
المشكلة بسيطة في ظاهرها، لكنها قد تكون قاسية جدًا عند التطبيق.
تشتري وحدة على المخطط بسعر 900 ألف دولار. تدفع الودائع المطلوبة على مراحل، وتعتقد أن الجزء الأصعب انتهى.
بعد ثلاث سنوات يحين موعد الإغلاق.
لكن البنك يقيّم العقار اليوم بـ800 ألف فقط.
عقدك ما زال بـ900 ألف.
وهنا لا يقول البنك: لا بأس، لقد اشتريت بسعر أعلى قبل ثلاث سنوات.
البنك يحسب تمويله على أساس القيمة الحالية وشروط التمويل الحالية. والفارق قد يتحول فجأة إلى مبلغ يجب أن يأتي من جيب المشتري.
وهنا أرى واحدًا من أكبر الأخطاء التي وقع فيها كثير من المشترين خلال سنوات ارتفاع السوق.
كان التركيز على سؤال: كم أحتاج اليوم كي أحجز الوحدة؟
بينما السؤال الأكثر أهمية كان يجب أن يكون: كم أستطيع أن أتحمل يوم الإغلاق إذا لم يتحرك السوق في الاتجاه الذي توقعته؟
الـpre-construction ليس وعدًا بأن قيمة العقار سترتفع قبل أن تستلمه.
ولا يجب أن تكون خطة التمويل مبنية على افتراض أن السوق سيحل المشكلة نيابة عنك.
هذا لا يعني أن شراء الوحدات على المخطط قرار سيئ، ولا يعني أن السوق الحالي بلا فرص.
بل يعني أن طريقة تقييم الصفقة يجب أن تتغير.
المشتري القوي اليوم ليس فقط من يستطيع توفير الـdeposit.
هو من يعرف مسبقًا ماذا سيفعل إذا ارتفعت الفائدة، أو انخفض التقييم، أو احتاج يوم الإغلاق إلى سيولة إضافية لم تكن ضمن حساباته.
لذلك، لو كان عليّ أن أطرح سؤالًا واحدًا على أي شخص يفكر في شراء عقار على المخطط اليوم، فلن أسأله:
هل تستطيع شراءه؟
سأسأله:
هل تستطيع إغلاقه إذا لم تسر الأمور كما تتوقع؟
فالخطر الحقيقي في بعض الصفقات العقارية لا يظهر يوم توقيع العقد.
يظهر يوم استلام المفاتيح.
قد يعجبك أيضًا
Authors
-
Tahani Elghazaly5228 المقالات
